Borettslag har de siste årene tilbudt nye eiere flere nye boligkjøpsmodeller, som deleie og leie-til-eie. De nye modellene gjør det mulig å komme inn i boligmarkedet som eier, uten å oppfylle de vanlige økonomiske kravene til boligkjøper, da særlig kravet til egenkapital som også er regulert i utlånsforskriften. Ordningene omfatter så langt bare kjøp av ny bolig.

Så langt er det få som har flyttet inn i boliger med denne typen ordninger. Høringsnotatet foreslår endringer som gjør det mulig å øke andelen av boliger med slike ordninger i borettslag og sameier. Blir forslaget gjennomført, kan det innebære at disse ordningene blir mer brukt. Høringsnotatet drøfter i liten grad andre aspekter som kan påvirkes av de nye ordningene, som prising, pant og konsekvenser for andre beboere i borettslag, men henviser til at leiekontrakter omfattes av husleieloven.

Norges Bank skal fremme stabilitet i det finansielle systemet (sentralbankloven § 1-2 (1)). Ved økt utbredelse av de nye modellene for boligkjøp kan de ha konsekvenser for finansiell stabilitet:

• Både deleie og leie-til-eie er har mange likheter med å tilby finansielle tjenester til leietaker. Kjøp gjennom disse ordningene innebærer mer risiko enn ved ordinær leie. Slik virksomhet vil i praksis tilby tjenester som kan likestilles med utlån, og dermed konkurrere med konsesjonspliktig bankvirksomhet. Vi mener at regelverket bør avgrense hvem som kan tilby deleie og leie-til-eie eller sette konsesjonskrav.
• Deleie skaper en juridisk binding mellom boligkjøper og aktør som står som deleier. Det gjør det vanskelig å bruke objektet som pant og reduserer muligheten for boligkjøpere til å få konkurransedyktige lånetilbud. Skal man åpne for økt bruk av slike ordninger, bør myndighetene vurdere å regulere prioritet og oppgjør ved mislighold i ordningene slik at lån kan gis på tilnærmet samme grunnlag som for selveid bolig.
• Det kan være vanskelig å sammenlikne leieprisen på en bolig med og uten en slik kjøpsopsjon som ligger i ordningen. Særlig gjelder det når leien skal inkludere et spareelement. Det bør vurderes om husleieloven skal regulere dette nærmere.
• En utvidelse av ordningene kan også svekke rettighetene til andre som kjøper bolig i samme borettslag eller sameie som har fellesgjeld med kollektivt ansvar. Dersom en aktør med begrenset ansvar og som holder opp til 30 prosent av enhetene i borettslaget skulle gå konkurs, kan det utgjøre en risiko både for de ordinære eierne i borettslaget eller sameiet og for långiver.

Norges Bank mener departementet bør vente med å gjennomføre de endringene som blir foreslått i høringen til forholdene som beskrives over er utredet.

Med hilsen

Sindre Weme
Fung. Avdelingsdirektør

Haakon Solheim 
Analysedirektør