Lav boligprisvekst, men stigende renter

I mange år steg boligprisene raskere enn inntekten. I 2023 og 2024 forventer Norges Bank at dette snur. Nå vokser inntektene markert raskere enn boligprisene, se figur 1. Bolig blir billigere i forhold til inntekt og billigere i forhold til annet konsum. Hvis man fortsatt får låne fem ganger brutto inntekt (maksimal gjeldsgrad under utlånsforskriften), betyr fem prosent høyere inntekt at man kan øke boliglånet med 25 prosent av inntekten, noe som gir rom for å kjøpe en større bolig.

Figur 1 Vekst i lønn og boligpriser. Faktiske tall for 2022, tall for 2023 og 2024 bygger på anslag fra Pengepolitisk rapport 3-2023. Kilde: Norges Bank

Spørsmålet er om man fortsatt kan låne så mye som før. Den høye lønnsveksten og fallet i boligpriser er drevet av høy inflasjon som har ført til en markert økning i lånerentene, se figur 2. Høye renter gjør at utgiftene til gjeldsbetjening øker markert.

Figur 2 Inflasjon og rente på boliglån. 2. kvartal 2022 og 2023, anslag for 2. kvartal 2024. Pengepolitisk rapport 3-2023. Kilde: Norges Bank

Mange husholdninger har de siste årene tatt opp så mye gjeld som de har kunnet innenfor utlånsforskriften. For en husholdning som kan stille 15 prosent egenkapital til å dekke kravet til belåningsgrad, har utlånsforskriften to krav som er særlig viktige: (i) kravet til maksimal gjeldsgrad (gjeld over brutto inntekt) på 5 og (ii) et krav til betjeningsevne med en rentestresstest som skal bidra til å sikre at husholdningene har margin til å betjene lånet selv om rentene øker. Rentestresstesten ble endret i januar 2023, fra +5 prosentpoeng i 2022 til +3 prosentpoeng i 2023, men minimum 7 prosent rente.

Når renten er lav bindes mange av kravet til gjeldsgrad, fordi rentestresstesten tillater høyere gjeldsgrad enn 5, se figur 3. Når rentene stiger, vil rentestresstesten redusere maksimalt låneopptak og binde for flere. I 2021 var boliglånsrenten rundt 2 prosent. I 2024 forventer Norges Bank at boliglånsrenten kan komme over 5,5 prosent. Det har stor betydning for hvor mye lån man kan ta opp. Lettelsen i stresstestkravet i 2023 virker i motsatt retning.

Figur 3 Maksimalt renteopptak gitt utlånsforskriften med ny rentestresstest. Maksimalt renteopptak er laveste gjeldsgrad gitt rentestresstest og kravet til belåningsgrad. Figuren viser resultater for både ny og gammel rentestresstest for en husholdning med to personer uten barn og samlet brutto husholdningsinntekt på 1,2 millioner, som funksjon av renten på boliglånet. Kilde: Norges Bank

Maksimalt låneopptak holder fremdeles boligkjøpsevnen oppe, men konsumet faller

Høyere renter gjør at man kan få lavere gjeldsgrad enn før, men det relative fallet i boligpriser gjør at man får mer bolig for en gitt gjeldsgrad. Boligkjøpsevnen kan måles som antall kvadratmeter bolig husholdningen får kjøpt for et gitt gjeldsnivå (under den forenklende antakelsen at husholdningen kan skalere størrelsen på boligen uten at det påvirker kvadratmeterprisen). For en gitt gjeldsgrad vil boligkjøpsevnen vokse når inntektene vokser raskere enn boligprisene – siden størrelsen på lånet husholdningen kan ta opp vokser raskere enn boligverdien. Samtidig påvirkes evnen til å holde en høy gjeldsgrad av rentenivå og inflasjon. Høyere kostnader reduserer betjeningsevnen.

Effekten av økte renter er størst for husholdninger som i 2021 kunne låne opp til en gjeldsgrad på 5. Husholdninger med lave inntekter var bundet av rentestresstesten også når rentene var lave. For å illustrere dette, ser jeg på en husholdning uten barn som i 2021 hadde 1,2 millioner i brutto inntekt. I 2021 kunne denne husholdningen ta opp 6 millioner i lån. Selv med et så stort lån ville husholdningen ha nesten 250 000 kroner i «frie inntekter» – det som er igjen av inntekt etter skatt når renter, avdrag, normalt konsum (definert ved SIFOs referansebudsjett) og faste utgifter til bolig var betalt. Det kan høres romslig ut, men for mange vil det å leve på SIFOs referansebudsjett oppleves som knapt. For eksempel dekker ikke dette budsjettet utgifter til gaver, feriereiser eller restaurantbesøk.

Hva om denne husholdningen hadde utsatt boligkjøpet til 2022, 2023 eller 2024? Vi antar at inntektene stiger med gjennomsnittlig inntektsvekst, at kjøpekraften reduseres med økningen i inflasjon og at renten i rentestresstesten endres i tråd med endringene i den faktiske boliglånsrenten. Hvordan hadde det påvirket boligkjøpsevnen, målt som endring i antall kvadratmeter de kunne kjøpe?

Hvis det ikke hadde vært noen rentestresstest, men bare et krav om maksimal gjeldsgrad på 5, gjør den lave boligprisveksten at husholdningen nå kan kjøpe nesten 10 prosent mer bolig i 2024 enn i 2021, se figur 4. Som vi så i figur 3, vil imidlertid låneopptaket til en husholdning med 1,2 millioner i inntekt etter hvert bli begrenset av rentestresstesten når rentenivået stiger. Med den nye rentestresstesten på 3 prosentenheter, kan husholdningen låne 5 ganger brutto inntekt også i 2023 og blir først bundet av rentestresstesten i 2024. Og selv når dette skjer, kan husholdningen fortsatt kjøpe mer bolig i 2024 enn i 2021. Med den gamle rentestresstesten hadde denne husholdningen ikke fått låne 5 ganger inntekt i 2023, men blitt bundet av rentestresstesten. Da hadde boligkjøpsevnen falt. I 2024 ville husholdningen måttet nøye seg med en bolig som var nesten 10 prosent mindre enn den man kunne kjøpt i 2021.

I eksemplene over har husholdningen søkelys på hvor mye lån den klarer å betjene. Et større lån betyr større faste kostnader, og mindre frie inntekter. Dersom husholdningen vektlegger fri inntekt sterkere, må den redusere gjeldsopptaket mer når rentene stiger enn utlånsforskriften tilsier. Som en ekstremforutsetning antar vi at husholdningen har mål om samme frie inntekt målt i konstant kjøpekraft, som den ville ha hatt i 2021, hvis man i 2021 tok opp et lån tilsvarende en gjeldsgrad på 5. Skal husholdningen nå det målet, må den redusere maksimalt lånevolum fra en gjeldsgrad på 5 i 2021 til en gjeldsgrad på 2,3 i 2024. Med en gjeldsgrad på 2,3 må husholdningen i 2024 nøye seg med halvparten så stor bolig som man ville ha kjøpt i 2021, selv om inntektene har vokst raskere enn boligprisene i denne perioden.

Figur 4 Endring i kvm-boligkjøp gitt utvikling i lønn og renter ved fire ulike antakelser om tilpasning. Kilde: Norges Bank

Husholdningene kan fortsatt ta opp mye lån, men vil de det?

De relative boligprisene har falt, men dette kommer sammen med at rentenivået har økt markert og det generelle kostnadsnivået har vokst raskere enn inntektene. Når renter og kostnader stiger, blir maksimalt låneopptak for stadig flere bundet av kravet til belåningsgrad og rentestresstest istedenfor å kunne låne opp til en gjeldsgrad på 5. Samtidig faller de frie inntektene – det husholdningen sitter igjen med etter å ha dekket lånekostnader og normale utgifter etter SIFOs referansebudsjett – når rentene stiger. Det vil for mange oppleves som et merkbart fall i levestandard. En husholdning som vurderte å ta en gjeldsgrad på 5 for å kjøpe bolig i 2021, men har ventet til 2023, kan derfor føle at det er mye strammere å komme inn på boligmarkedet nå, selv om husholdningen fortsatt kan få store lån og prisutviklingen på bolig har vært svak.