Vi tar utgangspunkt i eiendommer og omsetninger registrert i Kartverket tilbake til 2010. Utvalget omfatter både selveide enheter og borettslag. Vi bruker blant annet informasjonen om antall boliger og kjøp, pris, boligtype og alder på kjøper. Vi deler markedet inn i leiligheter og hus – det siste inkluderer enebolig, småhus og rekkehus. Boenheter som ikke er klassifisert for boligformål i registrene, som utleieenheter i hus eller i andre typer bygg, er ikke med i analysen, og tallene skiller seg derfor noe fra de Statistisk sentralbyrå publiserer. Kartverket er likevel en god kilde til status for boligmarkedet.

Vi har valgt å se på fire områder: Oslo, Oslo omegn (de tettbygde områdene i Akershus som grenser mot Oslo: Asker, Bærum, Lillestrøm, Lørenskog, Nesodden, Nittedal, Nordre Follo og Rælingen), andre byer (de ti største byområdene – Bergen, Stavanger og Sandnes, Trondheim, Fredrikstad og Sarpsborg, Drammen, Porsgrunn og Skien, Kristiansand, Ålesund, Tønsberg og Færder, Moss) og landet ellers. Kategorien «landet ellers» skjuler selvsagt store forskjeller, siden det både omfatter mindre byer og grisgrendte strøk.

Stadig flere bor i leilighet – derfor bor vi på mindre boligflate

Utviklingen siden 2010 viser at stadig flere av oss bor i leilighet, se figur 1. Dette gjelder hele landet, også i Oslo hvor andelen leiligheter i utgangspunktet var høyt. I prosentpoeng er økningen størst i Oslo omegn, men prosentvis er endringen størst i landet ellers – med nesten 40 prosent økning i andelen leiligheter. Mye av nybyggingen er blokkleiligheter. Pandemiårene bryter ikke dette mønsteret.

Figur 1. Andel blokkleiligheter etter område. Prosent. 2010-2021

Kilder: Kartverket og Norges Bank

Leiligheter er mindre enn hus, og i gjennomsnitt er kvadratmeterstørrelsen på en omsatt leilighet om lag 40 prosent av størrelsen på hus, se figur 2. Størrelsen på både hus og leiligheter har ligger ganske stabilt i hele perioden. Men fordi andelen leiligheter går opp, synker størrelsen på den gjennomsnittlige omsatte norske boligen. Overgangen fra hus til leilighet gir en vridning fra store til mindre boliger.

Figur 2. Gjennomsnittlig antall kvadratmeter per omsetning etter boligtype og område

Kilder: Kartverket og Norges Bank

Omsetningen av brukte boliger stiger

Vi finner at antall omsatte leiligheter stiger jevnt – selv om det kan være svingninger fra år til år. Antall omsatte hus ligger mye mer stabilt. Dette gjelder for alle deler av landet, se figur 3.  Omsetningstallene gjenspeiler både tilsig av nye boliger og hvor ofte brukte boliger omsettes.

Figur 3. Antall omsatte boliger etter boligtype og område. 1000 boliger. 2010-2021

Kilder: Kartverket og Norges Bank

Det er ikke urimelig at antall omsetninger stiger når boligmassen vokser. Tilveksten i antall boliger som andel av boligmassen har vært ganske stabil gjennom hele perioden, se figur 4. Et unntak er et tydelig tilsig av boliger i Oslo omegn, mens antallet nye boliger i Oslo i perioder har vært lavt. I begge disse områdene dominerer blokkleiligheter utviklingen. Omsetningsfrekvensen for brukte boliger viser en stigende tendens. Omsetningsfrekvensen på brukte boliger er høyest i Oslo. Omsetningen i Oslo synes å ha blitt hardest rammet av koronaåret 2020.

Figur 4. Omsetningsfrekvenser beregnet på boligmassen ved årsstart. Prosent. 2010-2021¹⁾

1) Som mål på antall nye boliger brukes endringen i boligmassen.
Kilder: Kartverket og Norges Bank

Omsetningsfrekvensen fordelt på alder på kjøper viser antall kjøp over antall personer i gitt aldersgruppe. Det har vært en tendens til en økning i omsetningsfrekvens i alle grupper, se figur 5. Det gjelder også for de under 34 år.

Figur 5. Omsetningsfrekvenser etter alder og område. Prosent

Kilder: Kartverket og Norges Bank

Prisene stiger mer per kvadratmeter enn per bolig

Siden 2010 er boligprisene om lag doblet i landet sett under ett. Det er regionale forskjeller, og i enkelte år har prisene falt, men hovedinntrykket er at kvadratmeterprisene jevnt og trutt har fortsatt oppover, se figur 6.

I 2020 var det mye oppmerksomhet rundt en markert prisoppgang på eneboliger og småhus. Denne utviklingen ble knyttet til pandemien, og var mest dominerende i Oslo og Oslo omegn. Ser vi på dette i et lengre perspektiv finner vi at dette trekket ved prisutviklingen startet før pandemien. Prisene per kvadratmeter for hus steg moderat frem mot 2015, men har fra 2015 vokst noe raskere enn prisen for leiligheter. Med unntak av Oslo, hvor kvadratmeterprisen på hus de siste par årene har hentet inn igjen det tapte vis-a-vis leiligheter i den første delen av perioden, er tendensen at forskjellen i kvadratmeterpris mellom leiligheter og hus øker.

Figur 6. Boligpris etter boligtype og område. 1000 kroner per kvm. 2010-2021

Kilder: Kartverket og Norges Bank

Som en konsekvens av at gjennomsnittlig boligstørrelse har gått ned, vokser prisen per bolig noe mindre enn prisen per kvadratmeter. I gjennomsnitt vokser prisen per bolig rundt 7-9 prosent årlig i perioden, se figur 7. Prisveksten, både per kvadratmeter og per omsetning, har vært sterkest i Oslo-regionen. Landet ellers har en litt sterkere utvikling enn de største byene utenfor Oslo-regionen.

Figur 7. Gjennomsnittlig salgspris per kvadratmeter og per bolig. Indeksert, 2010=1

Kilder: Kartverket og Norges Bank

Bankplassen er en fagblogg av ansatte i Norges Bank. Synspunktene som uttrykkes her representerer forfatternes syn og kan ikke nødvendigvis tillegges Norges Bank. Har du spørsmål eller innspill, kontakt oss gjerne på bankplassen@norges-bank.no.