Avvik fra anslått markedsverdi gjentas ikke

Anta at anslått markedsverdi for en bolig er 1 million kroner, men den selges for 1,2 millioner kroner – altså 20 prosent over anslått verdi. Hva skjer neste gang denne boligen selges? Vil den fremdeles oppnå en pris på 20 prosent over den anslåtte markedsverdien, eller vil den selges til en pris nær anslått markedsverdi?

Hvorvidt boligen beholder sin «ekstrapris» neste gang den skal selges, kommer an på årsaken til at prisen ble så høy forrige gang. Gikk den 20 prosent over anslått markedspris fordi boligen genuint hadde kvaliteter som modellen for markedspris ikke klarte å fange opp? I så fall bør vi forvente full persistens. Eller ble prisen så høy fordi budrunden for boligen «tok av»? Da kan vi mistenke at det vil bli full reversjon av ekstraprisen i neste omgang.

Anta at anslått markedsverdi ved neste salg fremdeles er 1 millioner kroner. Dersom det er full persistens, bør vi vente at boligen på ny selges for 1,2 millioner kroner. Ved full reversjon er det beste estimatet 1 millioner. I vår test for persistens er det akkurat dette vi undersøker: Hvorvidt en bolig beholder sitt avvik fra anslått markedspris neste gang den selges.

For å undersøke dette, benytter vi tall for nærmere 500.000 boligtransaksjoner i Norge mellom 2002 og 2014. Vi bruker en statistisk modell for å anslå markedsverdien på alle boligene i vårt datasett på ulike salgstidspunkt. I denne modellen inngår forklaringsvariabler som beliggenhet, størrelse, byggeår, type bolig og størrelse på tomten. I tillegg inkluderer vi verditaksten som en separat forklaringsvariabel.² Denne fanger opp egenskaper ved boligen som ikke måles av de «harde tallene», slik som behov for oppussing og solforhold. Denne modellen gir gode anslag for faktisk salgspris, men det er også tilfeller hvor salgsprisen er både høyere og lavere enn det modellen skulle tilsi.

Det er dette vi er spesielt interessert i å undersøke videre. Hva skjer neste gang boligen selges dersom det var et avvik mellom modellpris og faktisk pris ved forrige salg?

Vi finner et tydelig mønster i tallene: Boliger som selges til en pris over anslått markedsverdi, har en tendens til å selges til en pris nær anslått markedsverdi ved neste salg. Tilsvarende vil boliger som selges «billig», selges til en pris nærmere anslått markedsverdi ved neste salg. Konklusjonen er at det er lite persistens i avvikene mellom faktisk pris og anslått pris i det norske boligmarkedet.

Dette funnet kan være relevant for beregninger av belåningsgrad. I dag er det slik at belåningsgrad beregnes som lån delt på salgspris. Våre funn viser at en veldig høy salgspris antakelig ikke vil gjentas i fremtiden og at det er mer sannsynlig at boligen selges til en pris nær modellprisen.

Det er budrundene som avgjør

For å studere mekanismene som leder til avvik mellom faktisk pris og anslått markedsverdi, bruker vi informasjon fra budrunder. Vi har samlet inn tall for cirka 8.000 budrunder, hvor vi kjenner antall bud, antall budgivere og annen relevant informasjon fra budloggen.

Vi finner at dersom det har kommet flere bud på boligen, øker salgsprisen relativt til anslått markedsverdi. Vi kan derfor trekke den konklusjonen at spesielt høye priser er et resultat av en opphetet budrunde, og skyldes ikke særtrekk ved objektet.

Samtidig finner vi at antall bud en bolig får første gang den selges, ikke kan brukes til å predikere antall bud den vil få ved neste salg. Budrunder med høy temperatur er altså ikke replikerbare. Noen selgere har flaks ved at mange deltar i budrunden, og salgsprisen blir høy. Når kjøperen senere står på motsatt side av bordet som selger, er det ingen grunn til å vente at dette vil gjenta seg.

Er det penger å hente?

Fravær av persistens i avvikene mellom faktisk pris og anslått pris besvarer imidlertid ikke spørsmålet om hvorvidt boligmarkedet er effisient, ettersom våre funn innebærer at det potensielt kan være mulig å tjene penger på å kjøpe objekter som er underpriset. For å forstå dette, la oss se på et enkelt eksempel. Prisen på en bolig anslås til 1 million kroner. Du kjøper den for 800.000 kroner – 20 prosent lavere enn markedsverdien. Når du skal selge boligen noen år seinere er anslått markedsverdi fremdeles 1 millioner kroner. Markedsavkastningen har derfor vært 0 prosent. Men, dersom din bolig nå selges til markedsverdi – som implisert av reversjon – så er jo din avkastning 25 prosent utover markedsavkastningen.

Vi sjekker derfor om det er mulig systematisk å oppnå meravkastning ved å investere i «underprisede» boliger. Først anslår vi markedsverdien på alle boliger ved hjelp av vår modell. Dersom salgsprisen er lavere enn markedsverdien, er vår strategi å «kjøpe» objektet i håp om å gjøre en meravkastning — vi tenker oss at vi hypotetisk kan tre inn i det budet som faktisk vant budrunden. Deretter sammenlikner vi avkastningen på denne porteføljen med avkastningen på markedsporteføljen ved å estimere en kapitalverdimodell for boligmarkedet.

Våre funn viser at det ikke er mulig å gjøre en risikojustert meravkastning ved å kjøpe underprisede boliger. I dataene er det mye som tyder på at mange av boligene som fremstår som underprisede ved første salg er oppussingsobjekter. Selv om taksten, som er endel av modellprisen, justerer ned den anslåtte prisen på disse objektene, kan det være at den anslåtte prisen ikke får hensyntatt tilleggsrisiko forbundet ved oppussingsobjekter. Dette kan for eksempel være at riving av en vegg i forbindelse med oppussing kan medføre ubehagelige overraskelser, som det ikke ville være mulig for takstmann å oppdage ved en inspeksjon.  Selv om underprisede objekter i gjennomsnitt har en høyere avkastning frem mot neste salg, finner vi at den høyere avkastningen skyldes tilleggsrisikoen knyttet til å investere i disse objektene. Så fort man justerer for denne risikoen, finner vi at det ikke er mulig å oppnå meravkastning. Vår konklusjon er at det norske boligmarkedet er mikroeffisient.

1. En oppdatert versjon av vårt paper inneholder noen flere av analysene som beskrives i dette innlegget. Den oppdaterte versjonen er nylig antatt for publisering i International Economic Review, og vil om litt være tilgjengelig på tidsskriftets hjemmeside.

2. Ved å inkludere verditaksten øker forklaringskraften til modellen betraktelig, men funnet om lite persistens opprettholdes i en modell uten verditaksten som forklaringsvariabel.